ローン残債がある場合でも不動産売却は可能？

不動産を売却したいけれど、ローン残債があるという方はいませんか？
実は、ローン残債があっても売却することは可能です。
そこで今回は、抵当権とは何か、ローン残債があっても売却する方法、注意点についてご紹介いたします。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンの返済ができない際に、不動産を担保する権利です。
住宅ローンを返済するまで、不動産の所有者は抵当権者の許可なく不動産を売却できません。
また、ローン残債を返済できない場合は、抵当権者が不動産を競売にかけて回収することができます。
さらに、住宅ローンを完済したからといって、抵当権が自動的に抹消するわけではありません。
抵当権を抹消するには、「抵当権抹消登記」をおこなう必要があり、抵当権が設定されているままだと債務が残っていると判断されてしまいます。
抵当権抹消登記おこなわなければ、不動産の所有権移転ができないだけでなく、将来的に不動産の価値が下がる可能性もあります。

ローン残債がある場合に不動産を売却する方法

本章では、ローン残債がある場合に不動産を売却する方法をご紹介いたします。
まず、不動産の売却価格がローン残債を上回るのであれば、ローン残債がある状態でも売却は可能です。
その状態を「アンダーローン」といい、住宅ローンを完済できるうえに、利益も発生するため、売却するのに望ましいでしょう。
また、アンダーローン同様に不動産の売却価格がローン残債を上回る場合は、「リースバック」という方法も利用できます。
リースバックとは、売却した不動産を賃貸物件として借り戻すことで、引っ越しの必要がありません。
一方で、売却価格がローン残債を下回ると「オーバーローン」となり、一般的に不動産の売却はできません。
しかし、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得ることで、任意売却が可能です。

不動産売却時の注意点

不動産を売却すると決まれば、事前に注意するべき点がいくつかあります。
まず、築年数は、経てば経つほど不動産の価値が下がり、売却価格に影響するので注意しましょう。
つまり、築浅の不動産は比較的高い価格で売却できるので、売却を検討中であれば早めに住宅ローンを完済するのがおすすめです。
次に、不動産売却前にローン残債がどのくらいあるのか確認しましょう。
ローン残債を把握せずに不動産を売却すると、住宅ローンを完済できない可能性があるので注意が必要です。

まとめ

抵当権とは、住宅ローンの返済ができない際に、不動産を担保する権利です。
不動産を売却するのが望ましいとされているのは、不動産の売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの状態です。
どうしても不動産の売却価格がローン残債を上回らない場合は、任意売却を検討しましょう。
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